Если вы решили обзавестись землей, то ее можно приобрести разными путями: купить у частного лица, у юрлица, в коттеджном поселке, а можно и через аукцион. Периодически наше государство или муниципалитеты продают участки через свои аукционы, зачастую, такое предложение оказывается дешевле рыночной стоимости..
Участки, которые мы с вами можем использовать под строительство дачного дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно на них распространяются общие положения для торгов землями сельскохозяйственного назначения.
Правовое регулирование земельных торгов осуществляется рядом документов: Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
По словам Анны Гирман, адвоката областной коллегии адвокатов города Одинцово , при проведении земельных торгов организатором выступают исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления. «При продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - это отделения Российского фонда федерального имущества, - уточнила она. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами».
Никто не ограничивает собственника, в данном случае государство, в формировании первоначальной стоимости участка. «Впрочем, - по словам Анны Гирман, - при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка или начальный размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика».
Принятие решения о проведении торгов;
. Публикация извещения о проведении торгов в СМИ;
. Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
. Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов;
. Проведение торгов в месте, в день и час, указанных в извещении;
. Оформление результатов торгов протоколом;
. Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов;
. Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
По словам Анны Гирман, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
Форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
. срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
. предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные позволяющие индивидуализировать земельный участок;
. наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
. наименование организатора торгов;
. начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
. форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
. условия конкурса;
. место, дату, время и порядок определения участников торгов;
. место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
. срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
. проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Между тем, по словам генерального директора Группы Компаний «Земер» Ильи Терентьева , найти информацию по предстоящим аукционам достаточно трудно.. - Например, организатор может разместить информацию в областной газете среди прочих объявлений, напечатав ее мелким шрифтом, так что простой обыватель даже и не обратит внимание на эту информацию».
Часто информация о торгах вывешивается на сайтах местных администраций , если участки находятся в муниципальной собственности. Также есть общероссийская торговая площадка, где также можно присмотреть интересное предложение. Речь идет о torgi.gov.ru. Там, конечно же, есть участки на территории Московской области и, скорее всего, земли в Новой Москве еще под видом Москоской области. Потому что столичный департамент земельных ресурсов пока еще не внес в свой «Перечень земельных участков по административным округам для реализации на торгах в 2012 году» новые округа - Новомосковский и Троицкий. А перечень находится здесь: dzr.mos.ru/zemelnye_aukciony/list/.
Кроме того, можно следить за сайтами территориальных управлений Росимущества. В частности, если речь идет о госземлях, реализуемых в Подмосковье, то имеет смысл периодически заглядывать на данный ресурс: tu-rosim-mo.ru, в раздел «Аукционы».
Извещение об отмене в проведении торгов публикуется также в газетах и на электронных торговых площадках не позднее 5 дней со дня принятия этого решения в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя): заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка для подтверждения перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков (или права на заключение договоров аренды таких земельных участков) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Прежде чем составляется заявка и опись документов в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой у претендента.
Перечень документов является открытым, организатор аукциона имеет право требовать любой список документов по каждому конкретному участку. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.
После чего заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.
Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.
Есть категории лиц, которые к торгам не допускаются: :
. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50 %. Такие лица и компании могут только арендовать госземлю;
. лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы);
. лицо, не уполномоченное претендентом на осуществление таких действий;
. если претенденты не подтвердили поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.
Торги проводятся в указанном в извещении месте, в соответствующие день и час. Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона.
После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы.
Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на "шаг аукциона". После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет. Затем называется следующую цену.
При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после этого ни один из участников не поднял билет, аукцион завершается. Победителем признается тот участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
Регистрационный номер предмета торгов;
. местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;
. предложения участников торгов;
. имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);
. цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;
. срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);
. порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.
Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.
Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.
На первый взгляд, плюсом приобретения земельного участка у власти является относительно невысокая цена. По словам Ильи Терентьева, стоимость может быть ниже рыночной примерно в три раза. Однако не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. «Найти качественный земельный участок, пригодный для строительства, не так просто, - уточнил он, - иногда на открытые торги выставляются участки, которые потребуют существенных денежных вливания для их освоения».
Быть осторожнее с приобретением земли через аукционы советует и участник рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным. Так, по словам анонима, на открытые торги обычно выбрасывают неликвидные земли, с какими-лбио проблемами. «Хорошие земли разыгрываются на закрытых аукционах, - добавил он, - да и то в этом случае заранее известно, кому достанется участок».
Мария Матвеева
Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра - достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.
Однако в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы mos.ru, в рубрике «Приватизация имущества города Москвы».
По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее.
В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.
Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:
Есть 2 варианта участия в аукционе по продаже земель:
Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.
Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра: pkk5.rosreestr.ru/ → кликните на понравившейся вам участок → и обратите внимание на поле «Форма собственности» → чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано - «Собственность публично-правовых образований»:
После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:
В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле «Права и ограничения»:
К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.
Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков - бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных - всё стало быстро и локально.
Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, - вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.
Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через
После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6).
Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.
Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):
Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами
Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис , который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость - 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.
Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через
Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.
Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:
Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет.
Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).
В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.
После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов». При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.
Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2018 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).
Из вышеперечисленных разъяснений делаем вывод, что если в аукционе участвовал хоть один участник, то земельный участок продадут ему без торгов и на начальных условиях.
Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).
На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.
Прежде всего следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ - частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее - Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ - Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).
Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:
Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с лицом предложившим наибольшую цену.
Раньше стоимость земельного участка могла до начала аукциона могла «разогреться» выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью - назначить цену выше нельзя. Ст. 39.12 ЗК.
Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.
Аукцион по продаже земельных участков - это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.
Выглядит аукцион примерно так:
Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 - участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.
Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:
Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.
Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).
Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.
Иногда выгоднее в течение одного налогового периода (года) оформить земельный участок сначала на физическое лицо, а затем перепродать юридическому. Такие сделки налогом с продажи не облагаются и помогают избежать «валокиты» с переходом права от государства (муниципалитета) к юрлицу.
Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например - аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.
Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру - продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.
В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:
Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).
Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН о правах на данный участок . Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так сразу найдут собственника.
В РФ владельцами земли являются частные лица (граждане и организации), государство и муниципалитеты. Все эти субъекты вправе совершать сделки купли-продажи участков. В первом случае приобретение земли осуществляется достаточно просто. Заинтересованное лицо находит собственника, желающего продать надел, договаривается о цене и заключает с ним договор.
Приобретение или аренда находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем проведения аукциона. Рассмотрим процедуру подробнее.
Аукцион земельных участков является мероприятием, в ходе которого представители власти дают возможность заинтересованным лицам купить или арендовать наделы для последующего их использования в своих целях. Участки, выставляемые на торги, должны иметь кадастровый номер.
На муниципальных аукционах земельные участки выставляются по стоимости существенно ниже рыночной. Цели последующего использования того или иного надела определяются организатором торгов. Наиболее распространенными считаются аукционы земельных участков под ИЖС, для комплексного освоения, размещения складских объектов и пр.
Аукционы земельных участков на муниципальном уровне проводятся представителями комитета управления имуществом. Организаторы мероприятия определяют место, время и порядок торгов.
За 30 дней до даты проведения аукциона по продаже земельных участков публикуется уведомление в официальных источниках: на сайте МО и печатных изданиях. Аналогичный срок установлен и для торгов по аренде наделов.
Прием заявок на участие в аукционе земельных участков прекращается за 5 дней до даты проведения.
Организаторы аукциона земельных участков вправе отказаться от его проведения. Однако данное решение может быть принято не позднее чем за 15 дней до установленной даты. При этом организаторы обязаны опубликовать уведомление об отказе проводить торги в печатных изданиях и на сайте муниципалитета. Это извещение необходимо разместить в трехдневный срок с момента принятия соответствующего решения. Кроме того, уведомление направляется всем участникам, подавшим заявки.
Подать заявку вправе любые физические и юрлица, соответствующие требованиям законодательства. Не могут участвовать в торгах субъекты:
Кроме того, иностранцы, не имеющие гражданства РФ, зарубежные предприятия, уставной капитал которых более чем на половину принадлежит иностранным субъектам, не вправе подавать заявление на аукцион земельных участков.
Для участия в аукционе по продаже земельных участков необходимо предоставить:
Аналогичные документы предоставляются и для участия в аукционе по аренде земельных участков.
Аукцион по продаже земельных участков может быть открытым или закрытым. Более предпочтительной считается первая форма. В настоящее время торги все чаще проводятся в электронном виде.
К открытым аукционам привлекаются представители местных СМИ, строительных организаций, отдела архитектуры и градостроительства при администрации муниципалитета. Часто на торгах присутствует сотрудник земельного отдела.
После объявления лотов ведущий аукциона называет начальную цену и шаг ее повышения. При продаже участков он обычно составляет 1-2%.
Осуществляется участниками путем поднятия вверх карточки (билета). Если одна сумма объявлена трижды, участник, ее указавший, признается победителем.
После этого оформляется протокол. Его подписывают организаторы аукциона и победитель. На основании протокола впоследствии заключается договор купли продажи или аренды. Оформление документа осуществляется в пятидневный срок с момента завершения торгов.
Как выше говорилось, обязательным условием участия в аукционе является внесение задатка. После завершения торгов участники, не ставшие победителями, получают его назад в течение 3 дней. Сумма, внесенная выигравшим лицом, включается в оплату стоимости участка.
Организатор торгов в течение месяца размещает информацию о произведенных расчетах в официальных источниках (в тех же, в которых публиковалось извещение об аукционе).
Поиск подходящего надела следует начинать на официальном сайте РФ, предназначенном для размещения информации о проведении торгов (он так и называется).
В верхнем меню нужно найти вкладку "Торги" и навести на нее курсор. В выпавшем списке следует выбрать "Аренда и продажа участков". После этого откроется страница с формой поиска. Здесь можно найти участок в любом регионе страны.
Выбирать надел можно в форме простого или расширенного поиска. Рассмотрим первый способ.
В поле "Тип извещения" нужно выбрать "Извещение о проведении торгов". В этом случае будут показаны все текущие аукционы. Если выбрать "Извещение о приеме заявок КФХ и граждан", то система выдаст информацию о том, что, возможно, в будущем будут проводиться торги, если появятся заявления.
Далее нужно выбрать страну и местоположение надела. Обычно достаточно выбрать конкретный регион и интересующий город. Далее нужно нажать на поиск. На странице отобразятся все участки, выставленные на аукцион.
Если результатов очень много, целесообразно провести расширенный поиск. В этой форме можно выбрать разные характеристики участков и самих торгов.
В первую очередь, конечно, людей интересует стоимость и площадь участка. Однако большое значение имеют сведения о виде разрешенного использования.
Зачастую граждане игнорируют этот параметр и впоследствии сталкиваются с большими проблемами.
Если участок необходим для строительства, нецелесообразно выбирать надел с видом использования огородничество. Их стоимость, конечно, очень привлекательна, однако получить разрешение на возведение сооружений на них очень сложно. Для строительства подходит вид использования ИЖС.
После того, как система выдаст перечень участков, выставленных на торги, можно получить сведения о каждом наделе.
Весь список представлен в виде таблицы. В самой первой ее графе присутствует несколько значков, среди которых - увеличительная лупа. Если нажать на нее, то система выдаст следующие сведения:
В других разделах уведомления можно найти более подробные данные об участке. У всех заинтересованных лиц есть возможность ознакомиться с содержанием договора, который будет подписан с победителем. На сайте можно скачать шаблон заявки, посмотреть перечень необходимых документов.
После предоставления необходимых бумаг организаторы принимают решение о допуске к торгам. Если оно положительное, необходимо в назначенное время явиться по адресу, указанному в извещении, и принять непосредственное участие в аукционе.
Дело в том, что в ходе аукциона цена на участок может существенно возрасти. Если субъект выиграет торги, но заплатить установленную сумму не сможет, сведения о нем будут включены в реестр недобросовестных лиц. Это, в свою очередь, закроет ему доступ к другим торгам.
Государственное имущество можно получить при проведении аукциона уполномоченными на то властными структурами.
Аукцион по продаже земли представляет организационное мероприятие, на котором всем желающим дается возможность купить подготовленные участки, предлагаемые для конкретных целей.
Предлагаться на нем могут только сформированные объекты , имеющие установленные границы и регистрационный , тогда они признаются готовыми к использованию в соответствии с их предназначением: под , для возведения складов, комплексного развития.
На торгах можно купить земельные площади по минимальной стоимости , очень отличающейся от рыночных. Их стоимость предлагается организаторами мероприятия.
Подготовка и проведение аукциона по реализации земли, принадлежащей государству или муниципалитету, регламентированы положениями земельного законодательства. Статьями 39.3 – 39.17 ЗК РФ регулируется порядок его осуществления.
Нормативно-правовое регулирование осуществляется на основании Правил организации и проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности , утвержденных Постановлением Правительства от 11.11.2002г. №808, ст. 10 ФЗ «Об обороте земель с\х назначения».
Требованиями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливается образование участка в соответствии с или схемой его положения, на основании которых производится подготовка нужной документации, содержащей информацию, необходимую для проведения .
Договорные правоотношения заключаются на основании положений главы 7 Гражданского кодекса.
Организацией распродажи занимаются сотрудники управления муниципального имущества . Ими определяются место и время её проведения, а также организационный порядок. Уведомление о её проведении размещается за 30 дней в СМИ и на сайте администрации района.
Заявления об участии прекращают принимать за 5 дней до начала мероприятия. Инициатор вправе отказаться от его проведения, но не позже чем за две недели до установленного момента. Сообщение о таком факте размещается на сервисе муниципалитета и в местных газетных изданиях не позднее трех дней, при этом уведомляются заинтересованные лица, уже представившие заявку.
Участниками торгов может стать любой желающий, имеющий статус юридического или физического субъекта.
Ст. 38.1 ЗК РФ определены лица, которые не могут принимать участие . Это:
Для подачи заявки на участие необходимо предоставить :
По способу осуществления и виду сторон публичные торги делятся на две группы :
Наиболее предпочтительной формой при продаже госимущества является открытая, так как при её проведении максимально обеспечиваются равные правомочия всех сторон и ограничиваются способы злоупотребления властными полномочиями.
При проведении торгов обе стороны должны соблюдать необходимые условия :
Решение об осуществлении процедуры принимают органы, обладающие властными полномочиями, в чьем ведении находится конкретный участок.
Инициатива может исходить как от самого учреждения, так и на основании письменного обращения заинтересованных лиц.
Процедура проведения аукциона состоит из различных этапов , каждый из которых несет свое предназначение:
Чтобы стать полноценным приобретателем земли, необходимо произвести оформление своих прав в регистрационной службе . Для этого потребуется:
Кстати, аукциона можно избежать, если согласовать возможность размещения на конкретном участке определенного объекта с администрацией и иными службами. Но к земле, представляемой под индивидуальное строительство, такое правило не применимо. Не проводятся торги и по земле, на которой размещается недвижимое имущество, принадлежащее одному из претендентов на аренду. Также существуют ситуации, когда само государство заинтересовано в передаче территорий без проведения процедуры на условиях заключения соглашения о комплексном освоении территорий.
Пример проведения рассмотренного типа мероприятия смотрите в следующем видеосюжете:
Решение провести аукцион земельного участка вправе провести уполномоченные органы. Запрещено объединять в один лот аукциона 2 участка.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Для организации публичных торгов необходимо:
Согласование схемы ЗУ проводится с учетом планирования территории, а также ее комплексной застройки.
Аукцион земельного участка – продажа или аренда участка через публичные торги. Земля переходит в собственность или аренду участнику, предложившему наибольшую цену за куплю-продажу или аренду.
Проводится уполномоченным органам, гражданами, юридическими лицами и предполагает постепенное увеличение «шага» продажи за выставленный лот.
С победителем заключается договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.
Организация аукционов проводится органами государственной власти или местного управления – согласно федеральному законодательству и муниципальным актам.
Выставить участок через аукцион вправе граждане и компании – собственники свободных в обороте земельных участков.
В аукционе вправе принимать участие граждане и юридические лица, оформившие документы по правилам ЗК и своевременно предоставившие заявки, внесшие необходимую сумму задатка на указанные банковские реквизиты.
Порядок подготовки и проведения аукциона обозначены в ЗК РФ.
Оформление договоров регулируется ГК РФ – ст. 549-558; ст. 606-625. Порядок государственной обозначен в .
Начальная стоимость участка, который реализуется по аукциону, является рыночной стоимостью земли, определяемой согласно об оценочной деятельности, или .
Срок государственной кадастровой оценки должен быть не больше 5 лет до объявления аукциона. Начальная стоимость аренды земельного участка определяется результатом первого арендного платежа.
Если аукцион считается несостоявшимся и когда единственный участник публичных торгов не заключил договор аренды или купли-продажи участка, то начальная стоимость земли последующего аукциона может быть снижена, но не больше, чем на 30% от прежней начальной цены участка.
Время, место и порядок проведения публичных торгов устанавливается их организатором. Организатор также обязан опубликовать извещение о проведении аукциона – не позднее 30 дней до начала торгов.
К извещению об аукционе по продаже земельных участков должны быть приложены проект договора продажи или аренды земельного участка. Если земля предоставляется для комплексного освоения – согласно ГрК РФ, то к извещению должен быть приложен проект договора комплексного освоения территории.
Если предполагаемый земельный участок не может быть предметом аукциона, то уполномоченный орган обязан принять извещение об отказе в проведении торгов. Оно должно быть размещено на сайте в течение 3-х дней с момента принятия такого решения.
Продажа участков проводится по правилам ЗК РФ. Участники борются за право стать собственниками объекта недвижимости и предлагают свою цену, согласно «шагу» и правилам торгов.
Окончательная стоимость участка остается за покупателем, предложенную стоимость которого не смогли «перебить» конкуренты в течение определенного периода времени.
Иностранцы и юридические лица с иностранным уставным капиталом в размере 50% и более не вправе участвовать в аукционе по продаже участков.
Аукцион проводится по общим правилам. Победителем признается участник, который предложил за наибольшую цену. С ним заключается договор аренды.
Задаток засчитывается в качестве арендного платежа.
Может быть реализован через публичные торги на общих основаниях.
Главное, чтобы на него не были оформлены обременения, и он не был изъят для государственных и муниципальных потребностей.
Аукционы могут проводиться в открытой и закрытой форме или через электронные торги.
Стоимость аренды или рыночной продажи участка может повышаться на 1-3 % от начальной объявленной цены.
Аукционер следит за реакцией участников, их готовностью предложить за участок большую цену. Если цена на участок была названа трижды, и никто из участников не предложил большую стоимость, то аукцион признается состоявшимся.
С победителем должен быть подписан договор аренды или купли-продажи участка — на основании протокола проведения торгов.
Сделка подписывается не позднее 5 дней после проведения аукциона. Организатор торгов вправе разработать свои правила проведения аукциона, не нарушающие земельное и градостроительное законодательство.
Для участия в аукционе в 2019 году необходимы следующие сведения:
Один заявитель может оформить только одну заявку на аукцион. Прием документов прекращается не раньше 5 дней до начала торгов. Если заявка подается в день проведения аукциона, она должна быть возвращена заявителю в тот же день.
Протокол рассмотрения заявок ведется заявителем. При отказе к допуску к аукциону заявителю должен быть возвращен задаток.
Задаток засчитывается в счет купли-продажи участка. Оплата проводится способом, указанным в правилах организации аукциона. При отказе заключить договор купли-продажи или аренды победитель теряет сумму задатка.
Извещение о проведении аукциона должно быть размещено на сайте организатора – в течение месяца после проведения торгов.
Правило собственности оформляется по правилам, указанным в ФЗ № 218. Для оформления нужно подать заявку в Росреестр и оплатить государственную пошлину.
Размер государственной пошлины составляет 2 тыс. рублей.
Аукцион может быть признан несостоявшимся по решению суда – в случае, когда были нарушены правила его проведения или когда объектом продажи был земельный участок, который по закону нельзя было реализовать.