Пользование квартирами по договору социального найма регулируется как собственно жилищными нормативными актами (глава 8 раздела III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами (глава 35 Гражданского кодекса РФ).
Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование, или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.
Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Признание договора консенсуальным означает, что договор считается заключенным, и права и обязанности возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора (в отличие от реального, при котором права и обязанности возникают с момента передачи вещи).
Взаимность договора означает, что права и обязанности по договору приобретают обе стороны.
Возмездным является договор, при котором сторона должна получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.
Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна сторона - наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его действия.
Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования - совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.
Жилищный фонд социального использования формируется местной администрацией из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов с обеспечением гласности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.
Как мы уже говорили, законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого помещения из фонда социального использования.
Во внеочередная порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.
Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.
Статья 52 Жилищного кодекса РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.
Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы.
Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.
Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма кроме размера можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.
Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электро- и газоснабжением.
Соответствие санитарным и техническим требованиям должно обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляцией, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухообмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.
Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.
Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.
Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину помещения. На основании решения собственника о предоставлении жилого помещения по договору найма в домах государственного, муниципального жилищных фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.
В связи с особой важностью договор социального найма жилого помещения выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому липу по доверенности, заверенной в установленном порядке.
Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, имеющим свой жилой фонд) и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.
При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.
Улучшение жилищных условий граждан происходит не только путем предоставления им отдельного помещения по договору социального найма.
Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а если таких граждан нет, то в общем порядке по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан.
Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма несет ответственность, предусмотренную законом.
Расторжение договора производится:
После получения на руки решения о предоставлении квартиры в наем, встает следующий вопрос: где получить договор социального найма. Оно и понятно, так как одно решение, без оформления договорных отношений, является лишь основанием для возникновения права, но не закрепляет этого его и не подтверждает возможность использования жилища. Итак, куда нужно идти?
Как следует из понятия социального найма, установленного ст.60 ЖК РФ, передаваемое жилье относится к государственному жилищному фонду или муниципальному. Отсюда следует, что владельцем объекта недвижимости соответственно является либо государство, либо определенное муниципальное образование.
Для того чтобы понять, куда обратиться за заключением договора о найме жилища, необходимо внимательно ознакомиться с решением на выдачу такого жилья. Там Вы сможете определить, к какому уровню власти относится недвижимость, а, следовательно, и где получить договор социального найма жилья.
Если решение исходит от органов власти федерации или ее субъекта, то выделяться квартира будет из резервов государственного фонда, а если от муниципалитета, то он и гарантирует выдачу такой недвижимости.
Важно учитывать, что муниципалитет в соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса, обязан предоставить жилище малоимущим гражданам России, проживающим в пределах конкретной территории. А вот из федерального фонда жилье предоставляется слоям населения, которые признаны законодателем нуждающимися в получении недвижимости.
На получение муниципальной квартиры имеют право разные категории граждан. Прежде всего, это граждане, которые были признаны малоимущими, не имеющими своего жилища. Помимо этого, жилые помещения предоставляются людям, проживающих в зданиях, принадлежащих муниципалитету, в случаях, если такие здания решено снести, либо они признаны аварийными и опасными для дальнейшего проживания людей.
Предоставление жилья муниципалитетом также необходимо в случаях, когда занимаемое гражданами здание решено перевести в объект нежилого фонда.
Отдельно выделяются, в очереди на предоставление жилища, граждане, которые уже имеют квартиру, закрепленную за ними договором найма, но решившие обменять ее на жилую площадь меньшего размера (в случае если площадь жилья больше установленной нормы).
Итак, вне зависимости от причины, у Вас появилось право на получение муниципального жилья (имеется соответствующее решение муниципалитета), куда идти дальше?
Для заключения договора Вам нужно обратиться в администрацию Вашего муниципального образования. Там Вам подскажут нужный отдел. Единого наименования такой отдел не имеет и в каждом населенном пункте называется по-разному. Возможно также обращение через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Не знаете свои права?
Важно подчеркнуть, что все услуги, связанные с оформлением жилища, предоставляются бесплатно и срок предоставления услуг не должен превышать 1 месяца. Срок в 10 дней установлен для лиц, подавших заявление о предоставлении жилья меньшей площади.
В отдел Вам нужно представить документы, подтверждающие:
Этот перечень документов может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, поэтому перед обращением лучше проконсультироваться о необходимом комплекте документов.
Право получить квартиру из государственного фонда имеют те категории лиц, которые определены специальными федеральными законами. Например, к таким гражданам следует относить:
Для оформления договора социального найма потребуется обратиться в органы исполнительной власти субъекта РФ (обычно это министерства социальной защиты).
Сделать это нужно с комплектом документов, подтверждающих Ваше право на получение жилища:
Нужно сказать, что этот перечень также варьируется от Вашей индивидуальной ситуации, поэтому для того чтобы сэкономить время, лучше получить список нужной документации заранее.
Все услуги также предоставляются совершенно бесплатно и в срок, не превышающий календарного месяца.
После подачи в уполномоченный орган полного комплекта документов, Вам будет выдана расписка в их получении, а также указана дата явки для подписания соглашения о найме. Явившись в назначенный день, Вы подписываете договор, один экземпляр забираете себе на хранение, а другой оставляете представителю власти. С этого дня документ начинает действовать, а Ваши права на владение недвижимостью - охраняться.
Принадлежащие муниципалитету или государству жилые площади, при определенных обстоятельствах могут передаваться во временное пользование нуждающимся лицам по договору социального найма. В этом случае сторона договора, которая проживает в таком жилье, его собственником не является. Владельцем помещения является государственный или муниципальный орган.
Нормативной базой, регулирующей отношения сторон при социальном предоставлении помещений, является Жилищный кодекс РФ. Основные понятия такого договора даны в Статье 60.
Согласно законодательным нормам в договоре две стороны:
Порядок составления договора и передачи жилья из социального фонда определен главой 35 Гражданского кодекса. В итоге оба кодекса дают полное представление, каким образом жилые помещения могут передаваться и использоваться нуждающимися гражданами.
Граждане признаются нуждающимися в социальном жилье при наличии статуса малоимущих и состоящие на соответствующем учете. Осуществляется предоставление в порядке очередности.
Постановка в очередь и заключение договора социального найма невозможно:
Наниматель социального жилья вправе проживать в нем со своей семьей: детьми, супругой, родителями, с которыми ведет совместное хозяйство.
Могут приравниваться к членам семьи также иные родственники, в том числе и находящиеся на иждивении нетрудоспособные граждане, которые заселены нанимателем, указаны в договоре, заключенном с муниципалитетом, и проживают с ним на правах семьи. Это допускается только с соблюдением из расчета на каждого человека. Обязательно при оформлении договора указываются все, кто будут проживать с нанимателем. Подписание документа станет согласием наймодателя с этим.
Исключением являются дети несовершеннолетнего возраста, на которых правило соблюдения норм не распространяется. Они на жилую площадь вписываются вместе с нанимателем и согласие собственника не требуется.
Этот вид договора является возмездным, т.е. собственником устанавливается плата за пользование предоставленным помещением и условия ее внесения.
Срок в отношении такого договора не устанавливается, что вытекает из требований п. 2 ст. 60 Жилищного кодекса. Значит, жилье может быть передано в бессрочное пользование.
Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.
Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.
Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:
Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.
Составляется документ по типовому бланку и основными пунктами в нем являются:
1. Стороны соглашения. С одной – орган государственной или муниципальной власти (собственник помещения), с другой – физическое лицо, которому на основании соответствующего решения передается в пользование жилая площадь.
2. Предмет договора. Им является помещение, признанное жилым и передаваемое собственником из муниципального или государственного фонда. Это любая пригодная для постоянного проживания площадь: квартира, ее часть, а также дом или его часть. Обязательным условием является также соответствие санитарным нормам.
При выделении жилья руководствуются нормами предоставления, которые соответствуют размеру минимальной общей площади помещения, предоставляемому в рамках договора соц.найма. Эта норма устанавливается местными властями. Дополнительно следует учитывать и местонахождение предмета договора, помещение должно находиться в пределах соответствующего населенного пункта.
При этом помещение должно быть изолированным. Под ним понимается самостоятельное помещение с отдельным входом. В социальный наем не могут быть переданы комнаты или части дома, связанные с другими общим входом.
3. Указываются все лица, которые будут проживать вместе с нанимателем в предоставляемом жилье. В этом пункте обязательно прописываются их ФИО и степень родства с ним.
4. Обязанности сторон, в том числе плата по договору социального найма. Она включает в себя:
6. Наниматель обязан:
7. В обязанностях наймодателя указываются:
При этом наймодатель вправе требовать своевременную и полную оплату, которая устанавливается пунктом договора социального найма.
Типовой договор социального найма жилого помещения:
Итоги
Соглашение о социальном найме является подтверждением согласия обеих сторон сделки на предоставление и получение жилого помещения. При этом наниматель обязан соблюдать требования соглашения и использовать его строго по назначению.
При нарушении существенных пунктов договора собственник помещения вправе потребовать его расторжение через судебный орган. Такое возможно, например, при отсутствии платы в период продолжительностью свыше 6 месяцев за коммунальные услуги. При этом учитывается, что нарушение договора происходит без уважительной причины.
К сожалению, даже сейчас далеко не у всех людей есть возможность покупать жилье или снимать квартиру. Поэтому найм жилого помещения согласно социальному договору остается все таким же популярным.
Мало кто знает, как заключить договор социального найма и что он собой представляет, а без этих базовых знаний немногое можно сделать. Поэтому сейчас мы разберемся во всем этом более подробно.
Долгое время существовало только такое понятие, как аренда помещения. Про договор социально найма никто не знал. Эти два понятия имеют расхождение, заключающееся в том, что найм предоставляется для социальных нужд, а аренда для извлечения коммерческой выгоды. В остальном же отличий мало, так как в обоих случаях присутствуют две стороны сделки, а жилье передается только за определенное вознаграждение на обоюдовыгодных условиях. Существует несколько разновидностей договора. Выделяется несколько наймодателей: государство, местный муниципалитет и частный жилищный фонд. Последний стал популярен только в последнее время, но в его основе лежат практически те же устои и нормы, что в и других видах.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если рассматривать найм жилого помещения, то говорить нужно о жилище, которое предоставляет государство и муниципалитет.
Права и обязанности сторон регулируются гражданским и жилищным правом, поэтому при возникновении разногласий необходимо обращаться именно туда.
Если говорить про порядок заключения договора социального найма, то наймодатель, в лице государства или местного управления, передает другой стороне жилое помещение для проживания.
Наймодателем выступает имеющий особые полномочия орган управления. С нанимателем все намного сложнее и можно столкнуться с рядом ограничений. К примеру, снять квартиру или другое жилое помещение не сможет лицо без гражданства или иностранец. Данная услуга доступна только гражданам Российской Федерации, которые нуждаются в этом и были поставлены на учет.
На стороне нанимателя могут выступать члены его семьи, которые определены по закону, но в некоторых случаях их может устанавливать и суд. При этом каждого гражданина необходимо описать в договоре, так как вся семья будет нести ответственность за объект недвижимости, который будет им предоставлен.
В случаях смерти нанимателя, другой член семьи может перезаключить договор социального найма или составить новый документ.
Объектом найма может быть квартира дом или комната. Данное помещение должно отвечать всем установленным санитарным и техническим нормам, и быть признано пригодным для постоянного проживания. Дачу или загородный дом к таким объектам не относят.
Такая квартира или другое помещение должно быть предоставлено в черте города, в котором вы проживаете. Размер квартиры или дома должен соответствовать нормам, в соответствии с которыми на одного члена семьи рассчитывается определенная квадратура.
Неизолированный объект недвижимости может быть использован в договоре социального найма, так как он соответствует требованиям, в соответствии с которыми можно использовать помещения, где кухня, ванная и туалет являются общими или проходными для нескольких людей.
Многих также интересует, сколько будет длиться подобное соглашение. Переживать не стоит, так как подобное помещение зачастую сдается в бессрочное пользование, то есть вы можете пользоваться им до тех пор, пока обеспечите себя самостоятельно жильем или не решитесь на его приватизацию по договору социального найма.
Не стоит думать, что жить вы будете совершенно бесплатно, так как есть некоторые пункты, за которые придется выложить деньги со своего кошелька.
Зачастую это:
Нельзя обойти стороной и такую важную часть процесса, как права и обязанности каждой из сторон.
Наймодатель обязан:
- Передать жилое помещение, в котором не проживают другие граждане и не имеют на него прав;
- Принимать участие в ремонтных работах, проводимых в доме;
- Проводить не только мелкие работы, но и капитальный ремонт за деньги от оплаты услуг;
- Следить за тем, чтобы коммунальные услуги были предоставлены нанимателю качественные и в полном объеме.
Существует и другие предписания, о которых часто забывают. Наймодатель должен обеспечивать граждан временным жильем, которое соответствует всем нормам, во время проведения серьезного капитального ремонта.
Также органы управления могут и выселить жильцов, если те не оплачивают коммунальные услуги или не вносят оплату за пользование помещением больше шести месяц без уважительных причин. В подобных случаях речь может идти не только про выселение, но и про судебное разбирательство, в результате которого нанимателю придется оплатить ущерб. Такое может произойти также по причине неправильного использования помещения, разрушение квартиры и отказа устранять подобные проблемы. При этом нанимателю могут не предоставить другое жилое помещение.
Обязанности нанимателя жилого помещения, на которое заключается соглашение:
Наниматель должен получить свое жилье после капитального ремонта не позднее чем через 10 дней после его начала. Иногда эта дата может быть отсрочена из-за плачевного жилого состояния недвижимости, на которую заключали документ.
Если говорить о правах, то наниматель может:
Кроме этого, граждане имеют право требовать возмещения убытков, если они занимались ремонтом самостоятельно, и уменьшения платы за пользование помещением. При этом наниматель может сохранить за собой право на пользование договором социального найма, даже если они с семьей временно отсутствуют и уехали.
Договор социального найма – письменное соглашение, которое заключается обеими сторонами, но только после согласия муниципалитета и получения ордера на вселение в квартиру или дом.
Расторгнуть договор можно при согласии сторон. Наниматель может это сделать в любой момент, при возникновении необходимости. Наймодатель прекратить действие документа может только при наличии определенных факторов и оснований, описанных в законе .
Еще одним условием для прекращения договора можно считать разрушение помещения или его плохое состояние. Если сменился наниматель или участник соглашения, то про расторжение речи идти не может, ведь за ним остаются все те же права и обязанности.
Данный вопрос требует особых знаний, поэтому граждане часто обращаются за помощью к специалистам, которые помогают собрать и оформить необходимые документы для заключения договор. Для некоторых социальное жилье становится последним вариантом на счастливую жизнь, учитывая тот факт, что через некоторое время, вы сможете приватизировать такой дом или квартиру.
